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弗思特丨工程项目中幕墙顾问如何做好投资控制
发布时间:2015-4-2 12:05   标签:投资   点击数:2683
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前言:

目前,建筑工程概算超估算,预算超概算,决算超预算的“三超”现象普遍存在,严重困扰着建筑业,做为建筑产业附属的幕墙产业,也同样存在着这种“三超”现象。如今,各种幕墙在建筑项目中的应用已越来广泛,且投资额度有越来越大的趋势,动辄几千万甚至上亿元的幕墙项目已很普遍。在这种情况下,越来越多的业主(建设方)认识到幕墙项目的投资控制的重要性。

笔者在通过以往项目经验并结合自身专业知识,从幕墙顾问第三方独立公正的角度出发,总结出幕墙顾问如何在幕墙项目实施的全程中向业主提供专业的投资控制服务。这种投资控制方面的服务,可以帮助业主在幕墙项目范围内对投资进行合理的使用和有效的把控。

投资控制是幕墙工程项目控制的重点,贯穿于幕墙项目建设的全过程,是在满足幕墙项目合理工期和质量的前提下,采取技术与经济相结合的手段,在幕墙工程建设的各个阶段尤其是建筑设计阶段和幕墙方案设计阶段对投资进行控制,将幕墙工程项目的投资控制在限额范围内,使幕墙工程项目的投资发挥更大的经济效益。笔者认为,幕墙顾问对幕墙工程的投资控制应该从以下几个方面(关键点)进行:

- 建筑设计阶段:提供系统选择建议、幕墙初步方案比选及优化、投资目标值设定(估算); 
幕墙方案设计阶段:设计概算、方案经济性优化、各种材料经济性对比分析;
幕墙招投标阶段:工程量清单、确定标底(预算)、评标回标价格分析、协助业主签署合同; 
幕墙施工阶段:变更签证审核; 
幕墙竣工阶段:竣工整体结算审核。

幕墙顾问对各阶段投资控制方法及工作介绍 

 一、建筑设计阶段

建设项目设计阶段是对幕墙投资控制的关键阶段,在对建设项目作出投资决策后,紧接着开展的就是设计工作。建设项目设计是实施可行性研究结论、投资决策意图的过程,是项目建设的灵魂,是揉合建筑技术与建筑经济关系的关键性环节。在此阶段,建设项目的平面和立体结构布局、各种建筑指标、建筑工艺技术、所使用设备和材质标准等均被确定,也可以说,建设项目的投资额也被大体确定。
据国内外有关资料分析,在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%~90%;在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为10%~35%。显而易见,建设项目设计阶段是对幕墙投资控制的关键阶段。 
 
在建筑设计阶段,幕墙顾问的主要工作是:

- 对建筑设计阶段的幕墙方案进行经济性的比选,并提供优化方案;
该阶段的幕墙方案已被基本确定,如是采用玻璃幕墙还是铝板幕墙,是采用单元式幕墙还是构件式幕墙等这些问题已基本确定。这时,幕墙顾问可以根据建筑功能需求及美观性、经济性等要求,对幕墙方案进行比对,选择最合适的方案,向业主及建筑师提供优化后的方案供选择参考

- 根据建筑资料和相关要求,向建筑师和业主提供经济合理的幕墙系统选择建议; 
幕墙系统的选择对成本的影响也是非常大的,同样的单元式幕墙,选择不同断面的型材和玻璃,其价格往往相差很大。笔者经过分析得出,在幕墙单位平方的价格组成中,材料费用占到幕墙单价的80%左右,有时会更多一些。而在不同幕墙的材料组成中,龙骨及面材又占到了很大的比例,下表为幕墙材料价格中不同材料所占的百分比: 

表1 幕墙材料价格中不同材料所占的百分比(普通幕墙)

幕墙类型

主次龙骨

面材

其它

玻璃幕墙

40%

35%

25%

铝板幕墙

20%

60%

20%

石材幕墙

25%

50%

25%


由上表中,我们可以看到,材料的选择对幕墙成本的影响是至关重要的,其中的龙骨及面材的选择更是重要。幕墙顾问在建筑设计阶段将会对不同幕墙方案的系统材料进行初步的价格分析,提供分析报告,并向业主及建筑师提供幕墙系统选择建议,合幕墙的系统确定更为合理、经济。

- 在方案和系统基本确定情况下完成幕墙投资估算,即设定幕墙投资目标值。
幕墙顾问将会根据业主及建筑师的要求,对幕墙方案进行整体投资估算,帮助业主确定幕墙投资目标值,该目标值将会是幕墙整体投资的控制值。
通过幕墙顾问在建筑设计阶段的上述工作,可以使项目的幕墙总投资在该阶段被合理有效的确定下来,对按下来的幕墙投资控制提供了基础。 
  
二、幕墙深化设计阶段
  
幕墙深化设计主要是指在前期对幕墙形式及幕墙系统确定后,由专业设计单位对幕墙方案做招标前的图纸设计,用作招标的图纸将会设计的较为详细。该阶段也是幕墙投资控制的关键阶段。在该阶段幕墙顾问可以从以下几个方面对幕墙投资进行合理控制。
 
- 编制设计概算
幕墙顾问可以根据设计方案编制幕墙设计概算,通过设计概算我们可以清楚的知道,在整体项目中各种不同类型的幕墙的初步造价。我们可以将幕墙总投资的控制分解到各分部幕墙中去,通过对各分部幕墙的投资控制来达到最终整体幕墙的总投资的控制。同时,通过设计概算来验证设计方案,将超出概算的部分进行合理有效的调整,力争使幕墙投资控制在我们允许的范围内。

- 对幕墙方案进行经济性优化,采用限额设计,控制投资膨胀
幕墙方案设计是一个沟通、交换意见的过程。幕墙顾问在方案设计时,将会与业主及建筑师进行不止一轮的技术沟通和意见交换。在这个过程中,幕墙顾问会根据各方的意见进行方案调整,并对调整的方案进行经济性对比优化。而且在设计中将会采用限额设计,以控制投资膨胀。 

所谓限额设计,就是按照批准的投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算,控制施工图设计;我们会在保证达到各分部幕墙使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计;严格控制技术设计和方案图设计的不合理调整,保证总投资额度不被突破。这样层层分解,达到控制投资和加强管理的目的。为保证限额设计能顺利开展,在幕墙项目设计之初,业主应明确建设规模、使用功能、总投资限额等主要指标。

- 对幕墙主要材料进行经济性对比分析 
在方案设计阶段,将会确定幕墙系统选用的主要材料的品牌、规格、价格等参数。幕墙顾问将会从专业的角度出发,依据各种材料的市场表现,对各种不同品牌的材料进行进一步的经济性对比分析。根据分析结果,在与业主及建筑师交换意见后,进行最终选用。这样可以有效的避免因材料不同、品牌不同所引起的价格差异。
 
我们相信通过幕墙顾问在幕墙方案设计阶段的上述工作,将会使幕墙工程的总体投资控制在我们估算的范围内。而这时的幕墙方案也将会是结合了“经济性、美观性、功能性、安全性”于一体的最优化方案。

三、幕墙招投标阶段  

随着幕墙市场竞争日益激烈,招投标制度进一步加强,使幕墙工程降低费用,获取更大的投资收益成为可能。在招投标阶段要达到有效控制工程投资的目的,必须正确处理好工程投资与工程质量及建设工期的关系,并对工程投资进行全过程动态管理。在幕墙的招投标阶段,幕墙顾问对工程投资的控制服务工作主要有以下几个部分。
 
- 根据幕墙招标图纸,编制工程量清单
幕墙顾问可以根据已经确定的幕墙招标方案图纸,编制分部分项工程量清单。通过幕墙顾问对清单的编制,可以把各分部分项的工程量更准确的计量,这样可以避免由于清单的不准确,而造成的投标价与实际价格的差异。准确全面的工程量清单,也可以有效的避免在施工过程中的变更和签证。该部分清单由幕墙顾问提供给业主,供业主招标时使用。

- 根据幕墙招标图纸,确定幕墙标底(即编制预算) 
幕墙顾问可以根据幕墙招标图纸和工程量清单,分别编制幕墙单位平方价格和工程总造价,即编制准确的幕墙预算,确定幕墙标底(该标底只供业主参考)。同时,也可以对不同形式的幕墙进行系统含量分析,以便于更准确的对幕墙整体投资进行控制。

- 进行评标,并对回标价格进行分析 
在投标过程中,幕墙顾问可以应业主的要求进行评标。对不同承包商提供的投标图纸进行经济性分析和比对,同时根据已编制的幕墙预算和幕墙系统的材料含量对各回标价格进行详细分析和比对。这样可以查找出投标价格中是否有漏洞和埋伏,是否有不合理的低价和高价。幕墙顾问会向业主提供一份详实的经济性评标报告,供业主在确定承包商时参考。

- 协助业主签署幕墙工程合同
现在一般工程都采用最低价中标,所以,几乎所有承包商在投标过程中都会打埋伏,为中标之后增加造价留下伏笔。针对以上情况,幕墙顾问将站在业主的立场,以专业的角度在合同签订上把好关,对各幕墙系统造价进行审查,让施工企业的合同价及结算总造价是在业主完全清楚(只有业主通过的设计修改才可增加总造价)、质量标准明确、工期明确的条件下签订合同,可为业主节省工程投资,避免施工过程中的经济纠纷及工期延误。

四、幕墙施工阶段:变更签证审核。
 
项目施工阶段工程造价的控制是通过控制承包商的行为来实现相应的控制目标。而对承发包商主体行为的控制,是实现工程造价控制目标的最有效的途径之一。我们都知道,在施工过程中不可能没有变更的,无论是技术上的变更还是价格上的变更,往往这两种变更是紧密联系在一起的。幕墙顾问可以通过对施工阶段的各种变更签证进行审核,控制价格的变更。

对各种变更,一是应尽量控制在设计阶段,因为在工程施工过程中设计变更必然会造成返工浪费;二是应尽量提前变更,变更的时间越早,产生的损失就越小;三是应在每一变更之前,进行工程量及造价增减分析,并与现场人员协商,严格控制不合理变更的出现。如果变更后工程总造价突破总预算,必须经有关部门审查同意。许多工程就是由于现场签证不严肃,为工程结算带来许多不必要的麻烦,造成相当大的经济损失。因此,严格现场签证管理,避免造成工程造价攀升的事项发生,是施工阶段工程造价控制的关键。 

五、幕墙竣工阶段:竣工整体结算审核。

竣工结算阶段是幕墙项目全过程投资控制的最终阶段,也是最后一个程序。它是全面考核投资控制效果好坏的主要环节,也是投资成果转入生产或使用的标志阶段。

竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算,并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。 

幕墙顾问在此阶段一定要严格把关,依据承包合同、指定供货合同及其他合同的有关规定,及时开展竣工工程的结算审核工作,并做出完整的幕墙项目结算审核报告。 

综上所述,幕墙项目的投资控制是一项艰难而又繁琐的工作,涉及面广,周期较长,包括的内容多。通过幕墙顾问的投资控制服务工作,可以有效地控制幕墙项目的投资,防止“三超”现象,可以更好地发挥投资效益。同时,笔者建议要把控制投资的重点放在项目前期阶段上。只有在做好此阶段工作的基础上,才能做到全面、系统地实施幕墙项目全过程投资控制,才能尽可能减少以至避免目标值与实际值发生偏差。